Ep75. 토론토 부동산 시장 어디로 가나? 4 포인트. 깜짝 놀랄 사실!

이번 달은 The Magic Of Thinking Big 이라는 책을 읽었는데 참 좋은 책이라는 생각이 들었습니다. 삶에 목표를 가지고 열심히 사시는 분이라면 꼭 읽어 보시기를 강력 추천합니다. 아인슈타인이 참 좋은 명언을 많이 남겼습니다. 이 책에도 아인슈타인의 명언이 인용이 되었더군요. 오늘은 이 명언으로 시작해 볼까합니다.

“The world we have created is a product of our thinking and therefore cannot be changed without changing our thinking”
– Albert Einstein

2021년 10월달 부동산 시장 데이터가 나와서 그 것을 분석하며 코비드 이후 지난 20개월간 부동산 시장에 영향을 주는 요소들을 4가지로 정리해 보았습니다. 과거가 어떻게 흘러 왔는지 이해하고 현재 우리가 어떤 상황에 있는지 알아야 미래를 예측을 할 수 있겠죠. ‘부동산 시장이 어떤 방향으로 간다’라고 제가 단언을 하지 않아도 오늘의 4가지 포인트를 이해하고 ‘생각’해 보시면 그 답은 자동으로 나올 것 같습니다.

약 20개월 만에 처음으로 지난 주에는 수영장을 3번이나 다녀 왔습니다. 이제는 식당도 인원 제한 없이 받고 있죠. 우리의 삶이 정상으로 돌아가고 있습니다. 예전에는 너무나 당연하게 생각했던 작은 일상들을 다시 할 수 있다는 것이 너무 감사하다는 생각이 드네요.

힘들었던 지난 20개월을 부동산이라는 안경을 쓰고 핵심 포인트 4가지로 정리해 보았습니다. 마지막 네번째 포인트를 보시면 깜짝 놀라실꺼에요.

첫번째, 부동산 시장은 코비드 이전부터 뜨거워 지기 시작했다.

제가 예전 Episode 53에서 그래프를 보여 드리면서 팬데믹 이전에 이미 부동산 시장은 뜨거워 지기 시작했다고 말씀드린 적이 있습니다. 코로나 이후 GTA 평균 집값이 30-40% 올라 갔면서 이런 현상이 전부 코로나 때문이라고 생각할 수 있으나 그렇지 않습니다. 집이 필요한 하우스 구매자 수에 비해 시장에 나와 있는 집이 수가 적다라는 근본적인 문제 때문에 가격상승의 압박을 코비드 이전에 이미 받고 있었습니다.

SNLR 그래프를 보면 셀러스 마켓인지 바이어스 마켓인지를 확인할 수 있는데 화면에 보시는 것 처럼 코비드 이전에 이미 셀러스 마켓으로 들어 가고 있었습니다. 자세한 설명은 Episode 53를 참고해 주세요.

두번째, 이자율의 하락입니다.

팬데믹으로 인해 경제침체를 우려한 전세계 국가들이 이자율을 매우 낮게 유지하거나 이자율을 낮추었습니다. 캐나다도 예외는 아니죠. 화면에서 보시는 것처럼 2009년 미국발 경제 위기를 제외 하고는 이렇게 까지 이자율이 낮은 적이 없습니다. 낮은 이자율은 낮은 모기지 이자율을 뜻하고, 낮은 모기지 이자율은 더욱 많은 잠재 구매자를 뜻합니다. 시장의 수요를 늘리는 효과를 주고 있습니다. 다음의 그래프를 보시면 확인이 되시죠.

세번째, 양분화 현상의 가속화입니다.

코비드가 우리 사회의 많은 부분을 ‘가속화’시켰습니다. 코비드 이전에 여러 회사들이 remote work 으로 조금씩이 바꾸고 있었는데 코비드 때문에 어쩔 수 없이 많은 회사들이 remote work으로 빠르게 변화를 했습니다. 또한, 코비드 이전에 대부분 젊은 사람들은 online shopping을 이미 많이 이용하고 있었습니다. 코비드 이후로는 젊은 사람들 뿐만 아니라 연세 있으신 분들도 online shopping을 할수 밖에 없게 되었죠.

이런 전반적인 가속화는 저소득층에게 부정적으로 영향을 미쳤습니다. 그래서 이번 팬데믹을 어떤 사람들은 가난한 사람들의 팬데믹이라고 부릅니다. 몸으로 움직이고 사람을 접해야 하는 직업을 가진 사람들이 일을 할 수 없는 상황이었으니까요. 사무직들은 사무실에 안 나가고 집에서 일을 하면 되었으니 수입면에서는 크게 영향 받은 것이 없죠.

사실 중산층 이상은 집에서 일하면서 수입은 같은데 출퇴근 안해서 지출이 줄고, 여행을 못해서 지출이 줄고, 여가 생활을 못해서 지출이 줄고 그러다 보니 팬데믹 기간 동안 저축을 많이 하게 되었습니다.

Bank of Canada 통계에 의하면 코비드 이후 개인 소비가 약 평균 $4,000 줄었다고 하네요. 즉, 그 만큼 saving 이 늘었다는 얘기가 되겠죠. 결과적으로 첫 집을 사려고 했었던 사람들은 다운페이가 생각보다 빨리 모아졌을 것이고 부동산 투자를 생각했던 사람들도 투자를 할 자금이 생각보다 빨리 모아졌을 것입니다. 수요의 증가를 뜻하겠습니다.

네번째, 하우스 공급량의 하락입니다.

코비드 때문에 실제 건설 현장에서 일을 못하게 되서 지연된 것도 있고, 허가를 내 주어야 하는 시 담당자들이 집에서 일을 하다 보니 퍼밋이 나오는데 예전보다 시간이 오래 걸리는 것도 있을 것입니다. 그리고 코비드 때문에 전세계 물류 유통이 늦어지고 있습니다.

요즘은 컨테이너 하나 보내는 비용이 코비드 이전에 비해 10배 이상 높아졌다가 합니다. 그 만큼 물건을 보내려는 사람은 많은데 현재 물류 시스템이 물량을 처리를 못하고 있다는 뜻일 것입니다. 현대의 집은 나무만 있으면 짓는 것이 아닙니다. 여러가지 재료가 많이 필요한데 그 물건 받는데 시간이 올래 걸린다는 것입니다. 즉, 집이 완공되는데 시간이 더 걸리겠죠.

그런데 이것보다 훨씬 더 큰 문제가 있습니다. 다음 보여 드리는 자료를 보시면 정말 깜짝 놀라실꺼에요. 자료를 준비하면서 저도 깜짝 놀랐으니까요.

화면에 보시는 그래프는 1948년 이후 온타리오에서 새로 지어진 새집의 숫자입니다. 지난 70년동안 매년 새로 지어지는 집의 숫자가 크게 늘지 않았습니다. 1948년 대략 30,000 개에서 2020년 대략 70,000 채입니다.

출산에 의한 인구증가는 차치하고, 지난 10년간 온타리오로 유입되는 평균 이민자수가 얼마인지 아시는지요?

매년 약 120,000명이 온타리오로 이민을 오고 있습니다. 새 집은 약 70,000개를 짓는데 사람은 120,000명 들어 온다는 것입니다.

참고로 여기서 비슷한 시기 온타리오의 인구증가를 보여주는 그래프를 보시겠습니다. 1951년에 4.6M에서 2020년 대략 13M입니다. 인구수 증가 비율에 비해 새로운 집 증가 비율이 현저히 낮습니다. 부족한 물량은 계속 누적이 되겠죠. 결과는 말씀 안드려도 당연하겠죠.

아직도 시장이 뜨겁습니다. 저의 고객께서 관심있었던 집 중에 하나는, 오샤와 저 윗쪽 시골에 있는 집인데도 80만불에 나온 집이 116만불에 나온지 5일 만에 팔렸습니다. 전문가와 상황파악을 정확히 하고 전략을 세워야 집매매를 좀 더 현명하게 할 수 있는 시기가 아닌가 싶습니다. 감사합니다.