Ep 38. GDS/TDS 모기지 얼마나 받을 수 있을까?

집을 살때 가장 좋은 경우는 Mortgage Pre-approval을 받으시고, 집을 보기 시작하시는 것입니다. 다운페이 할 수 있는 금액이 얼마, 은행에서 최대한 받을 수 있는 금액이 얼마 인지를 알고 집을 보러 다니시면, 마음에 평안이 있죠. 모기지 전문가가 ‘XX달라 만큼 받으실 수 있을 꺼에요’라는 말만 믿고 집을 보시면 혹시라도 오퍼가 수락이 되고 디파짓도 내셨는데 필요한 모기지가 나오지 않는다면 곤란하겠죠. 물론 Mutual Release라는 폼에 싸인하고 디파짓을 돌려 받으시면 되지만 1-2주 시간을 낭비할 수도 있을 것 같습니다.

 

그런데 만약 Mortgage Pre-approval은 아직 못 받았는데 정말 마음에 드는 집이 나왔어요. 그리고 가격대로 모기지를 충분히 받을 수 있을 것 같은 집이라면 Financing Condition 즉 모기지를 받는 다는 조건 하에 집을 사겠다는 Offer를 넣을 수 있겠죠.  

 

어느 경우이든 모기지를 신청하고 나선 ‘내가 과연 이 만큼의 모기지를 받을 수 있을까?’ 라는 궁금증이 생기죠. 그래서 오늘은 렌더가 모기지를 승인(approve)할지 아니면 거절(decline)할지를 결정할 때 사용하는 GDS(Gross Debt Service)와 TDS(Total Debt Service) 계산법을 최대한 이해하시기 쉽게 설명을 하도록 하겠습니다.

화면에 보시는 것이 GDS/TDS 계산법입니다. 이 Ratio를 둘 다 만족을 하셔야 하는데 여기서 만족한다는 의미는 특정 은행이 기준으로하는 % 보다 선생님의 GDS/TDS Ratio가 낮아야 한다는 것입니다.  만약 TD의 GDS 기준이 35%이라면 선생님의 GDS ratio가 35% 이하가 되어야 이 Ratio를 만족시키는 것입니다.

 

GDS 먼저 자세히 보도록 하겠습니다.

 

(모기지 페이먼트 + 재산세 + 난방비 + 50% of condo fees) 을 / 연간 수입으로 나눈 것을  GDS(Gross Debt Service)라고 하죠. 여기서 중요한 것은 연간 수입은 Gross income 즉 세금 전의 금액을 사용하시면 됩니다. T4 Employment income만 있는 경우라면 T4 Box 14에 있는 금액이 Gross annual income 이 되겠습니다. 당연히 분모에 있는 금액들도 모두 연간 금액을 사용하시면 됩니다.

 

예를 하나 들어보겠습니다.

 

$600,000 집을 20% 다운 즉 $120,000 다운페이하고 사신다면 

$480,000의 모기지가 필요하시겠죠.

 

Annual gross income $85,000;

이자율이 2%; 

재산세가 $4,000 (per year);

난방비가 $80 (per month); 

일반 하우스라 콘도비는 없다;

 

라고 가정을 해 보겠습니다.

 

25년 amortization 하면 매달 내셔야 하는 모기지 페이먼트는 $2,033입니다.

$2,033를 12로 곱하면 연간 $24,396; 난방비  $80도 12 곱하면 $960

 

모기지 페이먼트 $24,396 + 재산세 $4,000 + 난방비 $960 = 총

$29,356을 연수입 $85,000로 나누면 34.5%가 됩니다. 즉 GDS ratio가 34.5%이라는 것이죠.

이 GDS Ratio 기준은 렌더마다 다르고 같은 렌더라도 모기지 신청자의 신용도에 따라 다릅니다. 예를들어, 어떤 은행 A는 32% 이하여야 하고 은행 B는 35%이하를 조건으로 할 수 있습니다. 이전 예에서는 GDS ratio가 34.5%이었으니까 은행 A에서는 모기지를 못 받으시겠지만 은행 B에서는 가능하겠죠. 그럼 다음은 TDS를 자세히 보도록 하겠습니다.

 

(GDS 총비용 (모기지 페이먼트 + 재산세 + 난방비 + 50% of condo fees) + 신용카드 + Car loan + Other loans) / 연간 수입

 

분모는 연간 수입은 똑같고 분자에 들어갈 숫자는 GDS에 사용한 금액들 + 신용카드와 Car loan 이 있다고 가정하죠.

 

$480,000의 모기지;

Annual gross income $85,000;

이자율이 2%; 

GDS 총비용 $29,356 per year;

신용카드 $4,000 per year;

Car loan $1,800 per year;

 

라고 가정하죠. 참고로 신용카드는 보통 outstanding balance의 3%를 사용하는데 렌더마다 다를 수 있습니다. 

 

GDS 총비용 $29,356 + 신용카드 $4,000 + Car loan $1,800 = $35,156

$35,156을 연수입 $85,000로 나누면 41.4%가 됩니다. 즉  TDS ratio가 41.4%이라는 것이죠. 마찬가지로  TDS ratio 기준도 렌더마다 다르고 같은 렌더라도 모기지 신청자의 신용도에 따라 다릅니다. 예를들어, 은행 A는 42% 이하여야 하고 은행 B는 44%이하를 조건으로 할 수 있습니다. Salary외에 비지니스 인컴을 인정해주는 은행, CTB(Child Tax Benefit) 를 인컴으로 인정해주는 은행 등등 렌더마다 다를 수 있습니다.

 

결론적으로 렌더 입장에서는, GDS/TDS Ratio가 낮다는 것은 그 사람이 돈 관리를 잘 한다고 생각을 하는 것입니다. 들어오는 수입 대비 나가는 지출을 낮게 관리하는 있는 셈이니까요. 그래서 GDS/TDS Ratio가 낮고 신용점수가 높으면 그만큼 대출 가능한 모기지의 금액이 늘고 이자율은 낮아질 수 있습니다.

 

신용점수를 높이는 방법은 저의 유튜브 에피소드 34을 보시면 도움이 되실거에요. 렌더들도 많고 렌더들 마다 가지고 있는 프로그램도 다양하며 대출 받는 개인의 상황이 모두 다르기 때문에 꼭 전문가와 상담하시고 좋은 모기지 받으시길 바랍니다.