Ep33. 너는 단독을 산다고? 나는 콘도를 산다! 콘도 구매 주의사항 3가지! (노스욕 더람 윗비 오샤와 부동산 리얼터)

저는 Contrarian이라는 단어를 좋아합니다. 대부분의 사람들이 가는 방향으로 아무생각 없이 쫓아가는 것이 아니라 자신의 의견을 가지고 대다수가 가는 방향의 반대 방향으로 전진할 수 있는 담대함이 있는 사람들이겠죠.

 

코로나 때문에 사람들이 토론토 외곽의 넓은 단독을 찾아 가고 있습니다. 덕분에 저의 9월호 Monthly Market Update에서도 볼 수 있듯이 더람 지역 평균 집 값이 지난해 대비 무려 20%가량 올라 갔습니다. 그 뿐만 아니라 더 외곽의 시골 지역들까지 영향을 받아 시골 지역 집들도 멀티가 붙어서 몇 일 만에 집이 팔리고 있는 상황입니다. 이렇게 기록을 갱신하고 있는 뜨거운 시장은 Pent-up demand가 주된 원인이죠. 코로나 때문에 올해 3월/4월 집을 사려다가 못 산 사람들이 시장에 몰린 것이죠. 현재 매우 낮은 이자률도 시장을 과열시키는데 한 몫을 하고 있습니다.

 

수요와 공급 입장에서 잠깐 생각을 해 보겠습니다. CMHC 는 Mortgage insurance 를 담당하는 Crown corporation 이죠. 어떤 사람이 코로나에 영향을 받아 모기지를 낼 수 없어도 Mortgage deferral program 덕분에 은행이 집을 가압류 할 수 없었습니다. 760,000 가량의 가정이 이 Mortgage deferral program에 참가를 해서 매달 내는 모기지를 안 내고 있었습니다. 그런데 이 프로그램이 곧 끝나죠. 이들 중 일부는 결국 모기지를 못 내는 상황이 되어 집을 내 놓을 수 밖에 없을 것입니다. 즉 시장에 공급이 늘 것이라는 것이죠.

 

캐나다 부동산 시장을 움직이는 가장 큰 동력 두가지: Immigration and job market 입니다. 여러분도 아시다시피 이민자 숫자는 확 줄었고 코로나 때문에 여행, 식당, 스포츠 업계등등이 악영향을 받아 아직도 회복을 못 하고 있는 것을 생각하면 직업시장이 완전히 회복되는 대도 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 즉, 수요가 현재의 수준을 유지하기 힘들지 않을까 저는 생각합니다.

 

하지만 향후 몇달 간은 지금과 같은 Seller’s Market을 유지할 가능성이 매우 큽니다. SNLR (Sales to New Listings Ratio) 새로 시장에 나오는 매물 대비 실제 매매 물량을 나타내는 지표인데요. 보통 60%이상이면 Seller’s Market이라고 하는데 GTA가 60% 넘었고 Durham은 거의 70%입니다. 시장에 집을 사려는 사람에 비해 상대적으로 매물이 많지 않습니다. 그러니 당분간은 이 뜨거움을 유지하겠죠. 당연히 바이어에겐 좋은 시기가 아니죠, 만약, 만약 단독이나 타운을 찾고 계시다면요.

 

주식 얘기를 잠깐하죠. 만약 선생님께서 지난 3월 23일로 돌아가실 수 있다면 무엇을 하시겠습니까? 저는 전재산을 팔아 주식을 살 것입니다. 이 그래프는 지난 1년 S&P500 Index 지표입니다. 코로나 때문에 대부분 사람들이 2월/3월 주식을 많이 처분했죠. 그리고 3월 23일 바닥을 쳤습니다. 대다수 사람들을 쫓아서 이 시기에 주식을 판 사람들은 지금 크게 후회를 하시겠죠. 왜냐하면 최근에 계속 기록을 갱신하며 주식 값이 올라가고 있으니까요.

 

그렇다면 Contrarian의 시점으로 부동산 시장을 볼까요? 대부분은 콘도시장에서 벗어나 단독 또는 타운으로 가고 있습니다. 그리고 지난 비디오에서 말씀 드렸듯이 콘도 시장은 매물이 아주 많이 나오고 있습니다. 그 이유는 에피소드 32를 참고하시기 바랍니다.

 

장기적으로 콘도 시장이 어떨지를 생각해 봐야 할 것입니다. 세계 지도, 세계 역사를 보시면 아시겠지만 세계의 큰 도시들은 계속 커져 가고 있습니다. 100년 전 1918년 판데믹 때 지금 코로나와 상황이 많이 비슷했었는데요. 그 때 이후 사람들이 큰 도시를 떠나기 시작했나요? 그렇지 않습니다. 인간은 사회적 동물이라 같이 모여서 살고 편의 시설이 가까운, 편한 삶을 추구합니다. 지금 당장은 인기가 떨어졌을 수도 있지만 장기적으로 봤을 때 여전히 훌륭한 투자라는 것이죠.

 

어떤 분들은 단독을 선호하지만 또 다른 분들은 눈/낙엽 치울 일이 없고, 잔디 안 깍아도 되고, 이런 저런 관리 걱정하지 않아도 되는 콘도를 원하시거나 아이들 다 내 보내시고 심플한 삶을 사시려는 분들도 콘도를 찾으시죠. 오늘은 콘도를 구매 하실때 주의 하셔야 할 3가지를 간단히 말씀드리겠습니다.

 

콘도 개념을 정의하고 시작해야겠습니다. 콘도는 Unit + Common elements 라고 생각하시면 간단하실것 같습니다. Unit은 선생님에게 주어진 방과 화장실이 있는 그 공간이고 Common elements 는 지붕, 로비, 계단, 승강기, 수영장 등등 공동으로 사용하는 공간입니다. 콘도를 구매하시면 선생님이 정하신 Unit과 Common elements를 공동으로 사용할 권리를 사시는 것이죠

 

콘도를 투자용으로 구매하실 분은 상관없지만 주거공간으로 사려고 하시는 분들은 콘도의 장점과 단점을 잘 정리해 놓은 CMHC의 다음 리스트를 꼭! 읽어 보시고 결정을 하시기 바랍니다. CMHC 싸이트에는 콘도뿐만 아니라 집 구매 관련 정말 좋은 정보가 많습니다. 참고하시기 바랍니다.

 

자, 콘도를 사시기로 결정하셨다고요? 그럼 오늘 말씀 드리는 3가지는 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

제가 예전에 Bayview and Shepard에 콘도에서 2년 살아보고 Younge and Steeles에 있는 콘도로 이사가서 2년을 살아 봤습니다. 같은 콘도라는 구조에서 살았는데, 사는 것에 대한 만족도가 천지 차이였습니다. Bayview 콘도는 그 콘도에 사는 사람들의 그 곳에 산다는 것에 대한 애착도 크고, 수영장, Gym도 항상 깨끗하고 파티룸이나 탁구장 예약하는 것도 쉽고 편했습니다.

 

그에 반하여 Younge에 있는 콘도는 로비에서 나오자 마자 애완견들이 얼마나 볼 일을 많이 보셨는지 항상 찌린 냄새가 나고, 수영장은 수영이 불가능할 정도로 항상 더럽고, Management에 무엇을 요청하면 응답이 없거나 느리고 불친절 했습니다. 그 콘도에서 벗어나 쇼생크탈출이라도 하고 싶었습니다. 왜 이런 큰 차이가 있을까요?

 

콘도 Management가 얼마가 콘도 경영 및 운영을 잘하고 그 곳에 사는 사람들로 하여금 콘도 룰(rules)을 잘 지킬 수 일도록 유도하느냐가 이런 큰 차이를 만든다고 생각합니다.

 

1.

Management와 인터뷰를 해보시고 로비에 지나가는 거주민 몇 명과 꼭 이야기를 나누어 보세요.

물론 1년 이상 산 사람하고 얘기를 해 보시는게 좋겠죠. Management가 일을 잘 한다고 생각하는지 그 콘도가 무엇이 맘에 들고 무엇이 맘에 안 드는지 등등을 물어보세요. 말씀드린 Common elements 때문에 일부 공동 생활을 하셔야 하는데 관리인들이 일을 잘하고 거주민들이 자긍심을 가지고 살고 있는지가 중요합니다. 보통 실제 집 주인들이 아닌 렌터들이 주로 살고 있는 콘도들이 상태가 억망인 경우들이 많습니다. 렌터 비율이 얼마나 되는지도 확인해 보세요.

2.

두번째 ‘Status certificate’을 꼭 확인해 보세요.

Status certificate은 콘도를 운영하는 회사에 요청하면 받으실 수 있는 문서로서 해당 콘도의 룰(rules), 콘도 운영관련 재정의 건강상태를 보여 주는 스냅샷과 같은 문서입니다. Common Expenses, Budget, Reserve Fund, Legal Proceedings and Claims 등을 확인하실 수 있습니다. 보통 신청 후 10일 안에 받으실 수 있고 비용은 $100 + $20~30 가량의 fees를 내셔야합니다. Reserve fund는 콘도의 Common elements 운영하기 위한 콘도 회사의 통장 같은 것인데. Status certificate을 확인해 보니, 이 통장은 바닥이 나 있는데 다음 달에 지붕 수리하고 엘리베이터를 고쳐하는 등의 큰 지출이 예상 된다면 구매하기 좋은 콘도는 아니겠지요. 이 외에도 정말 많은 정보를 담고 있는 것이 이 Status certificate입니다. 진지하게 오퍼를 넣을 생각이시면 꼭 확인을 해 보셔야 겠습니다.

 

3.

오퍼에 legal description을 정확하게 표기하시기 바랍니다.

 

물론 이 것은 리얼터의 몫입니다. 그래도 최종 집을 사는 사람은 선생님이시니 정확히 기제가 되었는지 확인을 하셔야 겠습니다. Agreement of purchase and sale 에 보시면 해당 집의 legal description 즉 법적으로 등록되어 있는 주소와 유닛, 주차장, 락커의 위치를 표시하게 되어 있습니다. 가끔 이 정보를 MLS에서 그냥 카피해서 오퍼에 넣는 경우들이 있습니다. 문제는 리스팅 에이젼트가 MLS에 올릴 때 실수로 잘못된 정보를 올리는 경우들이 왕왕 있다는 것이죠. 오퍼는 법적 효력을 발휘하는 중요한 문서인데 여기에 잘못된 정보를 넣으면 안되겠죠. 이 부분을 확실히 하시려면 Public Record라는 싸이트에서 legal description을 확인하시면 되는데 같이 일 하시는 리얼터는 이 정보에 무료로 접근이 가능하니 꼭 요청하셔서 정확한 정보를 오퍼에 넣으시기 바랍니다.

 

전 개인적으로 Agreement of purchase and sale 의 첫 페이지에 관련 내용만 채우는 것은 충분하지 않다고 생각합니다. 여기 예를 하나 보시죠. Public Record에서 확인할 수 있는 어떤 콘도 유닛 하나의 legal description입니다. 제가 계산해 보니 1443개의 캐릭터입니다. 정말 길죠. 이 것이 법적으로 등록되어 있는 이 콘도 유닛을 설명하는 문구인데 오퍼 첫페이지의 몇 단어만으로는 확실하지 않다고 생각합니다. 보다 확실하고 법적 문제의 여지가 없는 방법을 소개합니다. 저는 “Please see schedule A for the complete legal description”이라고  Agreement of purchase and sale의 첫 페이지에 쓰고 스케줄 A에 전체 legal description를 넣는 것입니다. 중요한 문서이니 정확하게 해야겠죠.

 

집을 구매하실때 고려해야할 사항들이 많습니다. 특히 콘도를 구매할 때 이 외에서 여러가지를 체크하셔야 겠지만 가장 중요한 3가지만 오늘 다루었습니다. 감사합니다.