Ep36. Oct 19, 2020. 주택 구매시 모기지 절차

제가 살면서 아직까지 100% 현금으로 집을 샀다고 하는 사람은 본 적도 들어 본 적도 없습니다. 대부분은 사람들은 은행하고 공동으로 집을 구매하시죠. 설령 로또에 당첨이 되셨다고 해도 전 100% 현금으로 집을 사시면 안된다고 생각합니다.  집 한채를 현금으로 사는 것보다 자신의 인컴이 받쳐주는 한도 내에서 모기지를 받아 2-3 채 집을 사서 렌트로 운영을 하면 매달 수입도 들어 오고 그 렌탈 하우스는 자동으로 세입자들이 모기지도 내 주는데 왜 모기지를 안 받습니까? 영어로는 leverage라고 하죠. 집을 구매할 때 모기지를 통한 leverage는 부동산 자산을 늘리는 필수사항이죠. 부동산과 땔 수 없는 관계인 모기지. 모기지를 신청하시면 어떤 과정을 거쳐 그 돈이 집 주인에게까지 가게 되는지 그 과정과 절차를 알아보도록 하겠습니다.

1. 모기지 전문가와 상담

저는 이 과정이 가장 중요하다고 생각합니다. 일단 모기지를 받아서 집은 샀는데 다른 재정적인 문제 때문에 매 달 내는 모기지를 못 갚아서 집을 은행에게 빼앗긴다면 큰 일이겠죠. 모기지 전문가는 믿을 만한 사람을 찾으셔서 본인의 재정 상황 즉 크레딧 스코어, 부채, 현재 수입 그리고 다운페이 및 클로징에 필요한 현금 자산등을 최대한 자세하게 알려주셔야 하겠습니다. 그래야 모기지 전문가가 대출 가능성 및 대출 한도를 생각해서 어떤 대출기관을 이용하는 것이 고객에게 가장 이로울지 전략을 짤 수 있기 때문입니다.

2. Mortgage pre-approval 받기

만약 모기지를 신청하는 시기가 2020년 10월 현재와 같은 뜨거운 셀러스 마켓이라면 Mortgage pre-approval을 꼭 받고 집을 보러 다니시길 강력 추천합니다. 경쟁이 너무 심해서 Financing condition을 오퍼에 넣는 것이 현실적으로 싶지 않을 경우 이 condition을 빼고 오퍼를 넣으셔야 한다면 Mortgage pre-approval은 필수입니다. 

집을 보러 다니기 전에 대출 기관이 선생님의 재정상황을 고려해서 ‘우리가 X 달러 만큼의 모기지를  X% 이자율로 언제까지 보장을 할께’라고 약속을 하는 문서가 Mortgage pre-approval입니다. Mortgage pre-approval 을 안 받은 상황에서 Financing condition 없이 오퍼를 넣으신다면 안전벨트를 안하고 고속도로를 달리시는 것과 같지 않나 생각합니다.

3. 집 보기 및 오퍼 수락

Mortgage pre-approval을 통해 최대 받을 수 있는 모기지 금액을 정확하게 아셨다면 그 한도 내에서 집을 보시면 되겠습니다. 이 과정에서는 당연히 리얼터의 역할이 중요하겠죠. 시장 상황을 잘 이해하고, 셀러 에이젼트와 협상도 잘 할 수 있는 사람, 무엇보다 커미션 보다 선생님이 좋은 집을 찾을 수 있도록 돕는 것이 우선인 사람을 찾으시면 좋겠네요.

4. 금융기관 설정 & 모기지 신청

리얼터과 팀웍이 잘되서 원하시는 조건과 가격에 오퍼가 수락되셨다면 그 다음 과정에서 가장 중요한 사람은 모기지 에이젼트입니다. 캐나다에는 Big 5라고 하는 5개의 큰 은행들 뿐만 아니라 모기지 대출을 전문적으로 해 주는 회사들이 많습니다. 정부에 등록되어 있는 모기지 렌더만 100개 이상이 되죠. 그리고 대출 기관마다 가지고 있는 프로그램의 차이가 많습니다. 신용점수는 몇 점 이상이어야 하는지, 수입은 어느 정도야 하는지 등등 고려 사항이 대출 기관마다 다 다릅니다. 따라서 모기지 에이젼트가 이들의 차이를 이해하고 고객의 재정상황을 정확하게 파악해서 최선의 모기지를 찾아서 그 대출기관에 모기지 신청을 합니다. 

5. 감정 평가 (Appraisal) 

대출기관 입장에서 모기지 신청이 들어 오면 모기지 최종 승인을 할지 안 할지를 결정하는 요소로 다음 세가지를 봅니다: 1) Income 2) Credit and 3) Property 입니다. 신청자의 수입이 모기지 payment 및 다른 부채를 갚을 만큼 충분한지 그리고 신청자의 신용도가 약속을 잘 지킬 것이라고 판단될 정도인지를 확인합니다. 마지막으로 해당 집의 가치를 확인을 해야겠죠. 대출 기관이 선정한 감정사가 현 시점의 집 가격을 산정하는 것을 Appraisal 감정이라고 하죠. 감정평가서에 보고되는 가치에 따라 모기지 금액의 한도가 결정됩니다. 만약 감정가와 구매가가 다를 경우 둘 중 낮은 가격을 기준으로 모기지 대출심사를 합니다. 셀러스 마켓에서 리스팅보다 너무 높은 가격에 집을 사실 경우 감정가가 실제 구매 가격보다 낮아서 원하는 만큼의 대출을 다 못 받으실 수도 있습니다. 주의 하셔야겠습니다.

6. 대출기관 컨디션 이행

대출기관에서 최종 대출을 해주기 전에 이렇게 얘기를 하죠. ‘당신이 요청한 모기지를 얼마만큼 줄께 그런데 여기 리스트에 있는 조건들을 만족 해야 돼’ 라고 하면서 주는 문서가 commitment letter입니다. 그 안에 있는 conditions 조건들이 여러가지가 있습니다. 그 중에는 income verification 수입을 증명하는 서류가 구비가 되었는지 보험들에 등록이 되었는지을 확인하죠. 참고로 여러가지 보험이 있습니다. Mortgage default insurance, Mortgage creditor and life insurance, Property insurance, Title insurance 참 많죠. 언젠가 이들이 보험 무엇인지 알아보는 비디오도 올리도록 하겠습니다. 

7. 변호사 만나기

대출 기관이 요청한 해당 조건들이 모두 만족이 되면 대출기관은 모기지 관련 Instructions을 바이어의 변호사에게 보냅니다. 변호사는 클로징을 위한 서류 준비를 하고 서류가 모두 준비되면 바이어를 만나서 서류에 싸인을 받죠. 그 후에 변호사는 대출 기관에 ‘모든 서류에 싸인이 완료 되었고 싸인도 다 받았어 모기지 보내죠’ 라고 요청을 하면 대출 기관은 그 대출금을 변호사의 Trust account에 보내게 됩니다.

8. 클로징 (Closing)

담당 변호사가 모든 서류를 검토 후 등기를 하고 필요한 금액을 Lawyer’s Trust account에서 Seller’s brokerages trust account로 보냅니다. 그럼 그 brokerage가 commission을 제외한 나머지 금액을 Seller에게 보내게 되죠. 이 날부터 모기지 이자가 계산이 되겠죠.

자, 이렇게 해서 모기지 받는 과정을 살펴보았습니다. 주택구매를 계획하고 계시다면 리얼터를 알아 보는 것도 중요하지만 먼저 모기지 전문가와 상담 후, Mortgage pre-approval도 받으시고 그 버짓 안에서 집을 보기 시작하시는 것이 가장 좋은 집 구매 및 투자 방법이 아닌가 싶습니다.