Ep47. 오샤와 단독을 $300,000에 살 수 있다. 기회는 2021년 2월 24일까지!!!

 

“날이면 날마다 오는게 아냐!, 날이면 날마다 오는게 아냐! 단독을 이 가격에 살 수 있는 기회는 2월 24일까지”

 

12월 기준 2019년 더람 오샤와의 단독주택 평균 가격은 약 $601,000였습니다. 그런데 작년 2020년 오샤와의 단독주택 평균 가격은 얼마였을까요? 약 $724,000이었습니다. 1년 사이에 무려 20%가 올랐습니다. 이 정도 가격의 단독주택을 $300,000에 사는 것이 가능하다는 것을 아시는지요?

아니 보다 정확하게 말씀드리면 여기 보시는 이 집을 이론적으론 $32,000면 사실 수도 있습니다.

 

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코로나의 영향으로 도시에서 벗어나 넓은 공간을 선호하는 사람들이 토론토 외곽의 단독으로 몰리면서 2020년 엄청난 호황을 누른 도시 중에 하나가 오샤와입니다. 이 오샤와에 tax sale 로 단독 주택 2채 그리고 타운홈 하나가 텐더(Tender)로 나왔습니다.

 

여기에서 두가지 개념을 간단히 먼저 설명을 드려야 겠네요. 어떤 집이 Tax sale로 나왔다는 것은 그 집의 집 주인이 세금을 계속 내지 않아서, 집의 소유권이 결국 시로 넘어간 경우, 그 해당 시는 그 물건은 Auction or Tender로 내 놓게 되죠. 보통 아직 받지 못한 세금과 세금의 이자 및 부대비용을 총 합한 금액, 즉 해당 시가 최소한 받아야 하는 금액을 Minimum Tender Amount 라고 하고 이 금액 이상으로 턴더를 접수하라고 공지를 합니다. 

 

Auction or Tender의 차이를 간단히 설명 드리며 턴더의 개념을 설명드리겠습니다. 옥션은 많이들 아실 겁니다. 어떤 물건이 있으면 그 물건을 사고 싶어 하는 사람들이 모두 모여, 모두 보는 앞에서 가격 경쟁을 하는 것이죠. A라는 사람이 $100,000 부리고 B라는 사람이 $150,000이라고 부르면 다시 A라는 사람이 또 다시 끼어 들어 $200,000 이라고 부르고, 다른 사람이 더 이상 금액을 올리지 않으면, A라는 사람에게 낙찰이 되는 것이죠. 이 예에서 처럼, 한 사람이 여러번 가격을 올려가며 경쟁에 참여할 수 있습니다. 

 

그런데 Tender는 사고 싶은 사람이 가격을 정해서 봉투에 넣어 참여합니다. 즉, 가격을 또 올릴 수가 없습니다. 딱 한번 밖에 기회가 없고 텐더에 참여한 사람 중에 가장 높은 가격을 써 내 사람에게 물건이 가겠죠. 온타리오에서 Tax sale로 나오는 집 중 90% 가량은 Tender로 처리가 된다고합니다.

 

74 MARICA AVE

Minimum Tender Amount: $31,059.25

MPAC Assessed Value: $372,000.

 

214 DEARBORN AVE

Minimum Tender Amount: $20,328.77

MPAC Assessed Value: $281,000

 

1133 TROWBRIDGE CRT

Minimum Tender Amount: $27,905.22

MPAC Assessed Value: $294,000

 

화면에서 보시는 것 중에 위에 두 집이 단독이고 밑에 있는 집이 타운홈으로 나온 물건입니다. 주소와 Minimum Tender Amount 도 같이 표시해 놓았습니다. 보시다시피 이론적으로 대략 $32,000만 있으시면 이 턴더에 참여가 가능하십니다. 물론 이 낮은 가격에 물건이 나갈 가능성은 높지 않겠죠.

 

집을 소유하신 분들은 재산세를 내시는데 그 재산세는 Municipal Property Assessment Corporation (MPAC)이라는 회사가 산정한 가격 “assessed value” 을 바탕으로 계산이됩니다. 보통 이 “assessed value”는 실제 시장 가격보다는 낮죠. 

 

시에서 이런 Tax sale로 나오는 집을 내 놓을 때는 Minimum Tender Amount 뿐만 아니라 MPAC의 assessed value도 같이 공지를 합니다. 최소한 assessed value이상 가치가 있다는 것을 보여 주는 것이죠. 그리고 실제로 낙찰되는 가격도 assessed value 보다 높은 가격에 거래되는 것이 통상적입니다.

 

여기 이 3집의 assessed value를 보시겠습니다. $300,000 선입니다. 그래서 제가 제목에 $300,000을 사용한 것입니다. 이 가격에 단독을 사는 것이 불가능한 것이 아니라는 것이죠. 하지만,,, 이게 그렇게 만만한 것 또한 아닙니다.

 

 Tax sale에 참여하실 때 주의 하셔야 할 것을 3가지로 정리해서 알려 드리겠습니다.

 

첫째, Title search and Execution search를 꼭 해봐야.

Title search: i.e. Mortgage and easements

Execution search: i.e. court judgement and CRA debt

을 확인해 봐야합니다. 법적으로 계속 영향을 받을 수 있기 때문이죠. 다행이도 이들 search는 약간의 비용을 들이면 확인할 수가 있으니 큰 문제가 아닐 수 있습니다.

 

둘째, property 자체의 문제.

예들들어 집에 구조적인 문제가 있어가 대마초를 길렀던 집이거나 할지라도 들어 가서 확인할 수가 없습니다. 그리고 땅에 혹시라도 오염이 되었거나 하는 경우도 테스트를 해 볼 수 없으니 문제가 될 수 있습니다. 특히 도시 밖에 있는 집인데 지하수를 사용한다면 테스트를 해 볼 수 없으니 큰 골칫거리가 될 수도 있겠습니다. 최소한 턴더에 참여하기 전에 직접 밖에서라도 집을 보고 오시면 이런 위험성으로 조금이나마 줄일 수 있겠네요. 오늘 보여 드리는 3집은 모두 오샤와 내에 위치하고 있습니다.

 

셋째, 턴더를 넣을실때 입찰 금액의 20%를 certified cheque/bank draft 로 준비를 하셔야 하고 만약 낙찰이 되면 14일 안에 잔금을 현찰로 내야 함. 모기지를 끼고 살 수 있는 것이 아니죠. 즉, 턴더 금액만큼 현금이 준비가 되있어야 참가할 수 있다는 것입니다.

 

그리고 이 턴더에 적는 금액 이외에도 Land Transfer Tax 및 영주권/시민권자가 아닐 경우 Greater Golden Horseshoe Region 경우는 15% Non-Resident Speculation Tax (NRST)가 적용이 되니 추가비용을 염두해 두셔야 겠습니다.

 

화면에 보시는 것이 자세한 턴더 프로세스입니다. 이 자료는 www.ontariotaxsales.ca/ 싸이트에서 받은 것입니다. Tax sales에 관심이 있으시면 이 싸이트에 유용한 정보가 많이 있습니다.

 

저도 세 집 중에 하나에 턴더를 넣을 생각인데 혹시라도 이 비디오를 보고 턴더에 참여 하시려는 분은 저에게 어떤 집에 넣을지 살짝 알려 주시면 저는 그 집은 피하도록 하겠습니다. ^^