Buyer Representation Agreement

부동산 문서 이해하기

제가 CPA로 일을 하다가 부동산 업계의 뛰어 들게된 이유 중에 하나는 고객의 대한 서비스 수준이 업계 전반적으로 낮다고 생각했고 제가 착한 서비스를 제공함으로 업계 서비스 수준을 높이고 함입니다. 그렇다면 좋은 서비스란 무엇일까요? 고객의 마음을 이해하고 기본에 충실한 것이라고 생각합니다.

부동산 거래를 하다보면 여기 저기 싸인을 많이 하게 되시는대 싸인을 하시는 문서가 어떤 문서이고 왜 싸인을 하는지 이해를 도와 드리는 것이 리얼터로서 기본이라고 생각해서 오늘은 리얼터와 일을 하시면서 오퍼를 넣으시기 전에는 적어도 한번은 싸인을 하시게 되는 ‘Buyer Representation Agreement (BRA)’라는 문서를 설명드리도록 하겠습니다.

Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 사나이, 노스욕 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 3 in 1 피터 김입니다. 구독과 좋아요는 양질의 컨텐츠를 위해 연구하는 저에게 큰 힘이 됩니다. 아직 구독 안 하신 분을 꼭 눌러주고 가시면 감사하겠습니다.

오늘의 문서인 Buyer Representation Agreement 를 설명 드리기 전에 리얼터는 리얼터와 같이 일을 한다는 것이 무슨 의미인지를 설명해야할 의무가 있습니다. 그 설명은 제가 에피소드 40번 ‘Working With A Realtor’ 문서 이해하기 편에서 설명을 이미 드렸으니 아직 안 보신 분은 그 비디오를 먼저 보시고 이 비디오를 보시면 좋겠습니다.

Buyer Representation Agreement (BRA) 줄여서 BRA, 발음이 좀 이상하네요. 그냥 BRA라고 하겠습니다. BRA는 집을 구매하는 사람 또는 집 리스를 하려고 하는 사람이 부동산 브로커리지와 맺게 되는 계약서입니다. 편의상 집 구매하는 사람 위주로 설명을 하겠습니다.

간단하게 설명하면 바이어가 이렇게 말하는 것이죠. ‘내가 특정 지역에, 특정 형태의 집을 사려고 계획을 하고 있는데 당신 브로커리지가 전문가이니까 특정 날짜까지 나에게 이익이 될 수 있도록 나의 입장에서 최선을 다해 부동산 거래에 있어서 나의 대리인이 되어줄래?’ 라고 구매자가 말하는 것이라면 브로커리지는 ‘OK, 알았어. 내가 당신을 위해, 당신이 원하는 집을 찾고, 구매하기 위해 최선을 다할께. 그대신 서로에게 공정한 거래가 되기 위해 다음의 사항들을 이해 했으면 좋겠어’라고 응답하는 문서라고 이해하시면 좋겠습니다.

그럼 문서를 보면서 설명을 드리겠습니다. 첫번째 페이지에는 가장 기본적인 내용들이 나오겠죠. 거래 대상자인 브로커리지, 브로커리지 주소 그리고 바이어 이름, 두 사람일 경우 두 사람이름 모두 여기 명시가 되어야 할 것이고, 바이어의 현재 살고 있는 주소. 다음은, 이 계약이 언제부터 시작되어서 언제 끝나게 되는지 표시는 합니다. 보통 3-4개월이면 충분히 집들을 보고 오퍼 넣어서 집을 구매할 수 있으니 그 정도 기간이면 될 것 같습니다. 허나 시장 상황이 특별하거나, 다른 이유에 의해서 더욱 많은 시간이 필요해 6개월 이상 계약을 하신다면 이 부분에도 추가로 이니셜을 하시게 됩니다.

다음은 어떤 형태의 집을 찾고 있는지 명시를 여기에 하고 어떤 지역에서 그런 집을 찾을 것인지 밑에 표시를 합니다.

다음 문장은 중요한 문장이니 저의 된장발음으로 한번 읽고 설명드리겠습니다.

The Buyer hereby warrants that the Buyer is not a party to a representation agreement with any other registered real estate brokerage for the purchase or lease of a real property of the general description indicated above.

바로 위에 명시한 지역과 집의 형태에 국한하여 바이어는 다른 부동산 브로커리지하고 현재 BRA 계약을 맺고 있지 않다라는 것을 밝히고 이니셜을 하시게 됩니다. 즉, 특정지역에 집을 찾고 계실 때 한 브로커리지하고만 같이 일을 하실 수 있다는 것입니다. 만약 두 브로커리지하고 이 BRA 계약을 동시에 하시면 두 곳에 비용을 지불해야 하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

어떤 분은 이런 얘기를 하시더군요. ‘내가 당신하고 계속 일을 하고 싶지 않게 되면 어떻게 해. 그리고 난 당신하고 3-4달씩 묶여 있고 싶지 않아. BRA의 계약 기간을 오퍼를 넣는 날 하루로 국한해서 계약을 합시다.’라고 요청하시는 분도 있으시더군요. 충분히 그렇게 하실 수 있습니다.

아인슈타인이 좋은 명언을 많이 남겼습니다. 그 중에 제가 좋아하는 하나를 소개합니다.

“Every kind of peaceful cooperation among men is primarily based on mutual trust.”
– Albert Einstein

좋은 집을 좋은 가격에 구매하기 위해서 리얼터와의 팀웍이 중요한데, 하루짜리 계약을 한다는 것은 시작부터 서로에 대한 믿음을 바탕으로 시작하는 협력 관계가 아니기에 좋은 성과를 못내지 않을까 하는 잠깐의 사족이었습니다.

Commission:
다음은 커미션 관련 내용을 보겠습니다. 커미션은 보통 리스팅 브로커리지 또는 집을 파는 셀러가 정하게 됩니다. 리얼터는 오퍼를 넣을 때마다 그 집의 셀러가 얼마의 커미션을 바이어의 브로커리지에 제공하는지 바이어에게 알려야 합니다. 오퍼에 싸인하실 때 항상 같이 싸인하는 문서 중에 ‘ Confirmation of Co-operation and Representation’이라는 문서가 있는데 여기에 그 커미션이 얼마인지 명시가 되어 있습니다.

그리고 다음 페이지에 집 구매가격의 몇 퍼센트가 커미션이 될지를 여기에 명시합니다. 보통 2.5%, 만약 셀러가 제공하는 퍼센트지가 2.5%보다 작다면 그 작은 퍼센트지가 바이어 브로커리지에게로 가는 커미션이 되겠습니다.

Holdover Period:
다음은 보통 60일로 계약을 하시는 Holdover Period를 예를 들어 설명 드리겠습니다. 만약 BRA 계약을 1월 1일 부터 3월 31일까지 계약을 하셨습니다. 그런데 그 기간 사이에 집을 많이 보기는 했지만 결과적으로 집 구매는 못 하셨어요. 그런데 어떤 이유에서든 그 기간 사이인 2월 15일 브로커리지가 보여 준 집을, 계약 만료 후인 4월 30일에 다시 보고 그 집을 구매를 하시게 되었다고하죠. 이 경우 4월 30일은 계약 종료 날짜인 3월 31일부터 60일 사이 안에 들어오는 날짜 즉 Holdover 기간 안에 들어오고, 그 집을 최초로 보여 준 것 또한 이 브로커리지이기 때문에 이 브로커리지에게 여전히 커미션을 지불해야한다 내용입니다.

Representation:
Agency relationship and Multiple representation 관련해서는 에피소드 40번 ‘Working With A Realtor’ 비디오를 참고해 주세요.

Referral of Properties:
다음은 만약 바이어가 관심 있는 집이 있다면 그 사실을 즉시 리얼터에게 알려 주셔야 한다는 내용입니다.

Indemnification:
다음은 리얼터가 물론 부동산 관련 거래의 전문가로서 교육도 받았고 경험이 많이 있다 할지라도 집과 그 집을 포함하는 땅에 물리적인 결함이 없다는 것을 보장할 수는 없다는 설명하는 내용입니다.

Use and Distribution of Information:
다음으로 이해하여야 할 내용은 부동산 거래를 위해 개인 정보를 수집할 수밖에 없는데 이런 개인정보는 해당 부동산 거래를 위해서만 사용이 될 것이라는 내용입니다.

Conflict or Discrepancy:
만약 이 BRA 에 기본적으로 이미 쓰여진 문구 외에 추가적인 스케줄이나 추가 계약 조건을 포함한다면, BRA 에 기본적으로 이미 쓰여진 문구와 추가로 쓰여진 내용이 서로 반대되는 이야기를 하고 있을 경우, 나중에 따로 쓰여진 문구가 효력을 발휘한다는 의미입니다.

Successor and Assigns:
만약 바이어가 어떤 이유에 의해 계약을 이행할 수 없는 상태, 예를 들어 갑자기 돌아가실 경우, 상속자나 유언 집행자가 이 BRA에 계약 당사자 역할을 하게 된다는 이야기입니다.

Electronic Communication and Electronic Signatures:
다음은 이메일과 온라인 싸인등이 법적 효력을 발휘한다는 내용이라고 이해하시면 되겠습니다.

그래서 제가 설명드린 위의 내용을 이해하셨다면 싸인을 하시게됩니다.

다음, 모든 리얼터는 Real Estate Council of Ontario (RECO)에 등록을 해야 하고 또한 RECO 보험에 의무적으로 가입을 해야 합니다. 이 보험은 Deposit insurance하고 Errors and Omission (E&O) insurance를 포함합니다. 즉, 오퍼를 넣을 때 선금으로 보내는 디파짓에 문제가 발생하거나 아니면 리얼터의 실수로 인해 계약 문서에 필요한 조항을 잘못 넣었거나 빼먹었을 경우를 커버하는 보험입니다. 브로커지를 대표해서 일을 하게될 리얼터가 이 보험에 가입되어 있다는 것을 증명하는 싸인을 여기 하게 됩니다.

그리고 마지막으로 바이어는 Buyer Representation Agreement을 이해했고 싸인된 카피를 받았다는 것을 인정하는 싸인을 가장 밑에 하시게됩니다.

혹시 이해가 안 되는 부분이나 궁금한 것이 있으시면 밑에 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.