Ep54. 모기지 이자 적게 내는 방법

만약 2.5%의 이자율, 30년 상환으로 $500,000 모기지를 받으셨다면 이 30년 동안 총 이자만 계산 한다면 얼마인지 아시는지요? 무려 $210,057 입니다. 총 모기지 원금인 $500,000 의 42%를 차지 하는 것이 이자입니다. 그러기에 은행 입장에서도 큰 고정수익이 발행하기에 모기지 비지니스를 열심히 하고 있는 것이죠. 우리가 은행을 너무 배부르게 하고 있는 것은 아닌가 생각이 드네요.  

 

오늘은 어떻게 하면 모기지 이자를 적게 낼 수 있는지 그 방법들을 알아보고 선생님의 현재 모기지 정보를 입력해서 얼마만큼 이자 내고 있고, 어떤 방법으로 이자비율을 줄일 수 있는지 선생님만의 방법을 찾으실 수 있도록 도와 드리겠습니다.

 

Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 사나이,  노스욕 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 3 in 1 피터 김입니다. 구독과 좋아요는 양질의 컨텐츠를 위해 연구하는 저에게 큰 힘이 됩니다. 아직 구독 안 하신 분을 꼭 눌러주고 가시면 감사하겠습니다. 제가 어떤 주제의 비디오를 올리면 좋을지 아니면 제가 잘하고 있는 것 또는 개선했으면 좋겠는 것등등을 코멘트로 남겨 주시면 더욱 감사하겠습니다.

 

모기지 이자를 줄일 수 있는 방법은 두가지가 있습니다. 첫번째로 만약 현재 내고 계시는 이자율이 높고 모기지 텀(Term)이 보통 5년인데 모기지 텀이 만료에 가까우셔서 현재 은행 모기지를 해지하고 다른 은행의 모기지로 갈아타는 비용이 새롭게 받게될 낮은 이자율의 모기지로 인해 절약되는 금액보다 작으시다면 재융자 즉 refinancing 을 통해 이자를 줄이실 수 있겠습니다. 제가 Ep42에서 모기지 갈아타는 방법을 설명 드렸으니 참고하시기 바랍니다. 

 

두번째 방법, 모기지를 가지고 있는 거의 모든 사람들이 사용할 수 있는 방법, 그리고 이론적으론 너무나 쉽지만 현실에선 만만치 않은 방법은 바로….. (드럼롤) 매달 의무적으로 내야하는 금액 이상으로 모기지 페이먼트를 내시는 것입니다. 즉, 매달 또는 매 2주마다 모기지를 내실때 원금을 더 내시는 것입니다. 

 

물론 이렇게 추가로 원금을 갚으시려면 mortgage prepayment privileges가 있으셔야 합니다. 모기지 계약을 처음에 하실 때 명시되어 있는대요. 패널티를 내지 않고 원금의 몇 %까지 추가로 갚을 수 있는지를 모기지 담당자로 부터 확인 받으셨을 거에요. 가장 흔한 것이 10% + 10% 또는 20% + 20% 이런식으로 표시가 되는데요. 첫번째 숫자는 매 Payment때 추가적으로 몇 % 더 낼 수 있는지를 표시하는 숫자이고 두번째 숫자는 매 해 일시불 lump sum으로 원금의 몇 %까지 더 낼 수 있는지를 표현하는 숫자입니다.

 

제가 서두에서 사용한 예들 다시 이용해서,  2.5%의 이자율 30년 상환 $500,000 모기지의 매달 내야하는 금액은 $1,972입니다. 만약 이 고객 분의  mortgage prepayment privilege가 15% + 10%인데 lump sum으로 갚을 수 있는 10% 사용하지 않고 매번 15% 더 낼 수 있는 옵션을 사용해서 매달  $1,972을 내는 것이 아니라 15% 더 많은 $2,268를 내신다면, 30년 동안 총 내셔야하는 이자만 계산시 $168,772 달러입니다. 무려 $41,285 달러 이자로 나갈 금액을 절약할 수 있습니다. $41,000는 inflation을 감안한다고 해도 결코 작은 금액이 아니죠.

 

여기서 잠깐, 모기지에 대한 잘못된 정보 하나를 지적하고 가야겠습니다. 어떤 분들은 완전히 똑같은 조건의 모기지 일때 매달 모기지 페이먼트를 내는 것보다 매 2주 내는 것으로 하면 상당히 많은 절약이 된다고 알고 계신 분들이 계시더군요. 제가 오늘 사용하는 있는 예를 다시 이용하겠습니다. 매달 내는 것으로 할 경우 이미 말씀드렸듯이 30년 동안 총 이자만 $210,057입니다. 만약 매 2주 내는 것으로 변경할 경우 30년 동안 총 이자만 계산하면 $209,603달러입니다. 차이는 약 $454입니다. 절약이 전혀 없는 것은 아니지만 30년에 $454달라면 거의 무시할 수 있는 금액이라 할 수 있을 것 같습니다.

 

그렇다면 선생님의 실제 모기지 잔고와 이자율을 이용해서 모기지 prepayment 옵션을 사용할 경우 언제쯤 Mortgage-free가 될지 그리고 이자로 나갈 금액을 얼마나 절약할 수 있을지 계산 해 보실 수 있도록 제가 만든 모기지 계산기를 설명드리겠습니다. 이 모기지 계산기를 저의 웹싸이트에서 무료로 다운 받는 방법부터는 제가 화면을 보며 설명드리겠습니다.

 

결론:

매달 들어오는 수입 중 일부를 열심히 모아서 2번째 집, 3번째 집, 렌탈로 돌릴 집을 사기 위해 다운페이먼트를 모으고 계시다면 제가 박수를 쳐 드리게습니다. 부동산 부자가 되기 위해 열심히 살고 계시군요. 참 잘 하고 계십니다. 

 

하지만 mortgage free 가 되는 것이 계획이시라면 현재 내고 있는 모기지 금액의 10% 또는 15%를 더 내는 것으로 은행과 페이먼트 플랜을 조정해 놓으시기를 추천합니다 자동으로 모기지 금액이 통장에서 나가기 때문에 스스로 허리띠를 졸라 메고 생활해야 하는 상황으로 몰고 가실 수 있겠습니다. 이것을 행동으로 옮기시는 분들은 진심으로 응원합니다. 이자로 나갈 큰 비용을 절약할 수 있으니 이런 분들에게도 큰 박스를 쳐 드립니다. 궁금하신 것 있으시면 코멘트 남겨주세요. 감사합니다.