제가 모기지 관련해서 상담을 하면서 깨닫게 된 것이 있습니다. 부동산 모기지 업계에 있는 저같은 사람에게는 너무나 당연한 사실들인데, 모기지를 여러번 받아보지 않은 대부분의 사람들에게 생소할 수 있는 사실들, 그런데 제 생각엔 꼭 알고 모기지를 받으셨으면 좋겠다고 생각되는 3가지 사실를 오늘 소개합니다.
Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 사나이, 노스욕 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 3 in 1 피터 김입니다. 구독과 좋아요는 양질의 컨텐츠를 위해 연구하는 저에게 큰 힘이 됩니다. 아직 구독 안 하신 분을 꼭 눌러주고 가시면 감사하겠습니다.
모기지 관련해서는 제가 헌팅턴크로스라는 회사의 일원으로 일을 하고 있습니다. 저의 회사 부사장님이 이런 말씀을 하셨습니다. ‘모기지는 수학문제 푸는 것과 같다’ 수없이 많은 모기지 렌더들이 있고 고객의 상황도 천차만별입니다. 완전히 똑같은 케이스는 단 하나도 없습니다. 고객의 상황에 맞게 가장 적절한 모기지 프로그램을 찾아서 고객이 필요로 하는 만큼의 모기지를 받기 위해선 어떤 상황에서 어떤 공식을 활용해야 하는지 잘 알아야 할 것 입니다.
고객의 수입, 부채, 신용도, 가능한 다운 페이먼트, 사려고 하는 집의 가치등등을 잘 이해하고 다양한 렌더들의 프로그램을 파악해서 수학문제 풀듯이 적절한 공식을 적용하는 역활은 저 같은 모기지 전문가의 몫입니다.
하지만 모기지를 받으시려는 고객으로서 적어도 다음 3가지는 이해하셨으면 좋겠다는 생각이 드네요.
첫번째, 모기지는 수입과 밀접한 관련이 있다.
모기지를 필요로 하는 고객입장에서 가장 중요한 질문은 ‘내가 모기지를 얼마까지 받을 수 있지?’라는 질문일 것입니다. 홍길동이 집을 사려고 생각 중이라 이 질문을 최근에 집을 산 친구한테 물어보니 ‘집 값의 80%까지 받을 수 있데’라는 대답을 듣죠. 이 대답에는 몇가지 문제가 있습니다. 일단, 렌더의 프로그램과 상황에 따라 이 숫자는 65%, 75%, 80%, 95% 다양합니다. 더 중요한 것은 $500,000 짜리 집의 모기지 80% 받고 싶은 상황이라고 가정시, $400,000의 모기지가 필요합니다. 이 $400,000 모기지를 받으시려면 현재 ‘수입’이 뒷바침이 되어야 한다는 것입니다. 증명할 수 있는 수입이 없으시다면 모기지를 못 받으시겠죠. 아주 간단하게 계산하면 다른 부채가 없다고 가정시, 연수입의 4배에서 6배까지 모기지를 받으실 수 있습니다. 만약 홍길동의 연수입이 $60,000이고 5배까지 받을 수 있다면, 홍길동이 최대 받을 수 있는 모기지는 6*5=30 $300,000 이겠죠. 담보대출 이니까 담보가 되는 집만 확실하면 수입과 상관없이 80%까지 모기지를 받을 수 있는 것은 아니라는 것입니다. 다시 한번 말씀드리지만 ‘증명 가능한 수입’이 있을 셔야 합니다.
두번째, A lenders 만 고집하지 마라.
홍길동이 이 집을 사려면 $100,000이 더 필요한 상황입니다. 수입을 갑자기 늘릴 수 없으니 집 사는 것을 포기해야 할까요? 아니죠. 포기하지 말고 다른 방법을 찾아 봐야죠. 이 상황을 해결하는 방법은 몇가지 있습니다.
- 가족에게 도움을 받아 $100,000을 충당한다.
- 수입이 있는 가족 또는 지인과 공동 명의로 집을 산다.
- 수입이 있는 가족에게 Guarantor가 되어 달라고 부탁을 한다.
- A lenders 만 고집하지 않는다.
TD, Scotia, RBC, CIBC, BMO 같은 여러분이 잘 아시는 큰 은행들을 A lenders라고 합니다. 그런데 이런 은행들은 위험성이 낮은 곳에 투자하는 것이 중요한 결정요소 입니다. 이들 렌더가 모기지를 얼마까지 줄지를 결정할 때 사용하는 GDS, TDS라는 계산법이 있습니다. 이들 큰 은행들은 이 GDS, TDS 비율을 아주 보수적으로 책정해 놓았습니다. 그래서 연수입의 6배 이상은 절대로 받을 수 없으시죠. 참로고 GDS, TDS에 대해 좀 더 정확히 이해하고 싶으시면 저의 유튜브 Ep 38을 참고하시기 바랍니다.
하지만, B lenders를 이용하시면 6배 이상도 가능하십니다. A lenders에 비해 B lenders의 이자율이 너무 높은 것 아닌가요? 라는 질문을 하실 수도 있을 것 같네요. 이 부분 또한 잘못 알고 계신분들이 많습니다. 이자율 차이가 1-2% 차이가 나는 줄 잘못 알고 계시는 분들이 있는데요. 그렇지 않습니다. 프로그램과 렌더마다 다르지만 보통 0.3% ~ 0.7%, 1% 이하는 차이입니다. 집 값 올라가는 것을 생각하면 1%도 안되는 이자율 차이 때문에 모기지를 포기하고 집 사는 것을 포기하는 것은 현명한 선택은 아닌 듯합니다.
세번째, 개인 회사 private corporation 수입을 이용할 수 있다.
모기지를 받으려고 할 때 가장 증명하기 좋은 수입은 T4 Employment income 입니다. T4 기준으로 세금신고를 하니까 렌더 입장에서도 확실한 수입인 것이죠. 홍길동 예로 돌아가서, 홍길동이 사실은 corporation을 통해서 사업을 하는 사람입니다. 자기가 100% shareholder로 등록이 되어 있는 이 corporation에서 매년 $60,000 연봉을 주고 있었던 것이죠. 그런데 이 회사 재무제표 financial statement를 보니 매년 $60,000 연봉을 홍길동에게 주고 다른 expenses을 제하고도 $30,000 정도 Net income이 있었던 것입니다. 이 경우, 이 회사의 수입을 이용해서 모기지 받을 수 있는 인텀 숫자를 높일 수 있고 결국 홍길동이 원하는 만큼의 모기지를 받을 수 있겠습니다.
서두에 말씀드렸듯이 모기지 수학문제 푸는 사람은 바로 저 같은 모기지 전문가입니다. 수학문제 때문에 골치 아파 하지 마시고 다양한 공식을 파악하고 있는 저에게 문제를 가지고 오시면 제가 풀어보도록 노력하겠습니다.
