Ep60. 윗비 오샤와 렌트 시장이 미쳤다. 그 이유는?

2017년 초반에 부동산 시장이 매우 뜨거웠었습니다. 그렇게 뜨거웠던 2017년에도 윗비 오샤와의 렌트 시장은 큰 영향을 받지 않았습니다. 그런데 2021년 5월 현재 매매시장만 뜨거운 것이 아니라 렌트시장까지 뜨겁습니다. 얼마만큼 뜨거운지 수치로 알아보겠습니다. 그리고 그 보다 더 중요한 것은 왜, 왜 렌트시장이 이레없이 이렇게까지 뜨거운지 그 이유를 가늠해 보는 시간을 가져 보겠습니다. 마지막으로 현재 렌트를 구하고 계시다면 이런 데이터를 통해서 우리가 배울 점은 무엇인지 생각해 보겠습니다.

 

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집 매매를 하는 것도 아니고 1년 빌리는 lease 계약을 하는 것인데도 오퍼가 10개 이상 들어 오는 것을 보면서 ‘시장이 정상이 아니다’라는 것을 최근에 계속 느끼고 있었습니다. 그런데 그냥 느낌만 가지고 ‘렌트시장이 미쳤습니다.’라고 말 할 수는 없겠죠. 

 

그래서 데이터 분석하는 것을 좋아하는 CPA 피터가 분석을 해 보았습니다. 올해 2021년 3월 1일부터 4월 30일까지 두 달간의 윗비와 오샤와의 lease 계약 된 것들을 작년 2020년 같은 기간 3월 1일부터 4월 30일까지 두 달간 lease 계약된 데이터와 비교를 해 보았습니다.  아주 재미있는 결과가 나왔습니다. 그렇다면 이런 비슷한 현상이 혹시 2017년 셀러스 마켓에서도 일어 났었는지 확인을 해 보았습니다. 궁금하시죠? 그럼 제가 분석한 자료를 보면서 설명 드리겠습니다.

 

먼저 작년 2020년 3월과 4월 두달간 윗비와 오샤와의 lease 된 내역을 보시겠습니다. 총 168개의 거래가 있었고 그 중 리스팅 가격에 거래가 된 것이 68%, 리스팅 보다 낮은 가격에 거래가 된 것이 20%, 그리고 리스팅 보다 높은 가격에 거래가 된 것은 약 12%였습니다. 리스팅 보다 높은 가격에 거래된 집들은 얼마나 높게 거래가 되었을 까요? 평균 리스팅보다 약 4.6% 높은 가격에 거래가 되었습니다.

 

그럼 이번에는 2017년 3월과 4월 두달간 윗비와 오샤와의 leased가 된 내역을 보시겠습니다. 총 159개의 거래가 있었고 그 중 리스팅 가격에 거래가 된 것이 69%, 리스팅 보다 낮은 가격에 거래가 된 것이 23%, 그리고 리스팅 보다 높은 가격에 거래가 된 것은 약 9%였습니다. 리스팅 보다 높은 가격에 거래된 집들은 평균 리스팅보다 약 7.6% 높은 가격에 거래가 되었습니다.

 

2017년, 2020년 모두 리스팅 가격 또는 리스팅 보다 낮은 가격에 거래 되는 것을 합치면 약 90% 안팎의  비율을 차지했습니다. 2017년이 초반이 셀러스 마켓이었음에도 불구하고 2020년과 큰 차이가 없습니다. 그렇다면 2021년 올해 같은 지역 3월과 4월은 렌트 시장은 어땠을까요? 

 

화면에서 보시는 것 처럼 총 126개의 거래가 있었고 그 중 리스팅 가격에 거래가 된 것이 49%, 리스팅 보다 낮은 가격에 거래가 된 것이 3%, 그리고 리스팅 보다 높은 가격에 거래가 된 것은 무려 48%였습니다. 그리고 리스팅 보다 높은 가격에 거래된 집들은 평균 리스팅보다 약 12% 높은 가격에 거래가 되었습니다.

 

재미삼아 리스팅 보다 비싸게 나간 순으로 TOP 20 순위를 매겨 보았습니다. TOP #1은 1465 Park Road South 집은 $1,700에 나왔던 집이 무려 $3,000에 결국 거래가 되었습니다. 76% 높은 가격에 렌트를 하신 것이죠. 이 거래의 경우 전체 집을 다 빌리는 것도 아니고 upper floor만 빌리는 것인데도 $3,000에 거래가 되었습니다. 어떤 상황이었는지는 알 수 없지만 이런 거래는 피해야겠습니다.

 

그럼 왜 이런 현상이 일어날까요? 제가 보여드린 데이터에서 주목하실 것은 2017년이나 2020년에 비해 2021년 거래 건 수가 많이 줄었다는 것입니다. 두 달간 대략 160건에서 125 건으로 줄었습니다. 퍼센티지로 말하면 약 22% 공급이 줄었다는 것입니다. 

 

시장에 왜 렌트로 나오는 집들의 공급이 줄었을까요? 

 

렌트를 주는 집 주인들은 대부분 본인들이 살고 있는 집이 따고 있습니다. 렌탈 하우스는 가지고 있어도 그만 없어도 그만인 것이죠. 더람같은 경우 집 값이 작년에 비해 20-30% 높은 가격에 거래가 되고 있고 무엇보다 컨디션 없이, 머리 아플일 없이, 쉽게 팔 수 있는 그야말로 셀러스 마켓이다보니 렌탈 하우스들을 매매로 시장에 내 놓으면서 매매 공급이 늘고 있습니다. 매매의 공급이 늘고 있다는 것은 제가 지난달 분석에서 설명을 드렸죠.

 

이런데 이 현상을 돌려서 말하면 렌트로 나오는 집들의 공급이 줄고 있다는 것입니다. 이런 집 주인들이 집을 판다고 세입자를 내 보내면 이 세입자는 어떻게 될까요? 다른 렌트 하우스를 찾기위해 렌탈 시장에 나오면서 렌트 하우스에 대한 수요를 늘리게 되는 것입니다. 

 

즉, 렌탈 하우스를 매매 시장에 내 놓은 하나의 사건이 렌트 시장에 공급은 줄이고 수요는 늘리는 두가지 효과를 내는 것입니다. 공급이 줄고 수요가 늘어나면 당연히 가격은 올라가겠죠. 여러분은 어떻게 생각하시는지 의견 남겨 주시면 감사하겠습니다.

 

렌트를 현재 구하고 계신다면 이런 현상을 보며 우리가 배울 수 있는 것은 무엇이 있을까요? 3가지로 정리해 보았습니다.

 

첫번째, DOM (Days on Market) 즉 시장에 처음 나온 날부터 lease 거래가 완료된 날까지의 날짜 수를 말하는 대요. 이 DOM이 평균 4일입니다. 자세히 보시면 인기 있는 집들은 2-3일 안에 리스가 되고 있습니다. 시장에 나오자 마자 집을 확인하시고 바로 오퍼를 준비를 하시는 것이 중요 하겠습니다. 

 

두번째, 멀티가 붙을 경우  리스팅 보다 약 12%는 이상 더 내실 각오를 하셔야 오퍼가 수락될 확률이 올라 갈 것으로 생각됩니다. 

 

세번째, 주인이 원하는 클로징 날짜가 정해져 있지 않고 집이 비어 있을 경우 집인은 당연히 최대한 빨리 들어 올 수 있는 사람을 원하겠죠. 이 경우 클로징을 한 달 이내에 할 수 있는 시점에 오퍼를 넣는 것이 유리할 것으로 보입니다. 이상입니다.