Ep61. 2021년 5월 부동산 시장의 현주소. 레벨업(?)

제가 한 달 전에 활활 타오르는 것 같은 부동산 시장이 정점을 찍은 것 같다고 예측을 했습니다. 몇일 전에 2021년 4월 부동산 시장 통계가 나왔습니다. 데이터를 정리해 보니 제가 말씀드린 대로 정점은 확실히 지났습니다. 지난번에도 말씀드렸지만 정점을 지났다는 것이 이제 가격이 내려갈 것이라는 것을 의미하지는 않습니다. 2021년 4월까지의 시장 분석 자료를 보면서 GTA 그 중에서도 더람과 노스욕 부동산 시장의 현재 상황을 정리하고 향후 어떤 방향으로 갈지 고민해 보겠습니다.

 

Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 사나이,  노스욕 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 3 in 1 피터 김입니다. 구독은 자료를 준비하고 비디오를 편집하는 저에게 큰 힘이 됩니다.

 

작년 3월 중순 코로나 사태가 커지면서 주식시장은 주식을 파는 사람들로 난리가 났었습니다. 종말이 곧 올 것처럼 사람들이 주식을 팔다 보니 주식가격이 폭락을 했었죠. 물론 그 이후론 주식시장은 이레없는 반등을 했습니다. 동물들만 Herd mentality로 군중을 따르는 것이 아니라 사람들도 마찬가지인 것 같습니다. 

 

이성적으로 판단하는 것이 아니라 감정과 느낌에 의해 다른 사람들이 가는 방향으로 생각 없이 쫓아가는 성향이 우리 인간에게도 있다고 생각합니다. 먼저, 4월 달 시장을 간단히 정리를 하고 시장이 이런 양상을 보이는 이유를 3가지로 정리해 보았습니다. 

 

항상 그렇듯이 시장의 흐름을 정확하게 이해하기 위해 GTA 전체 시장 상황을 보고, 다음으로 더람지역, 마지막으로 노스욕의 시장상황을 점검해 보겠습니다.

 

먼저 지난 5년간 ‘4월달’ GTA 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다. 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하시합니다. 작년 4월은 팬데믹 이후 부동산 시장이 완전히 얼어 버렸던 달이였음을 기억해 주시기 바랍니다. 그러기에 작년 4월은, 정점은 지났지만 여전히 뜨거운 셀러스 마켓인 지난 달 4월과는 수치상 차이라 아주 많이 납니다. 2021년 4월 GTA 부동산 시장을 작년 4월과 비교 하면 거래량은 359% 올라 갔고 평균 집가격은 33% 상승하여 대략 $1.091M 에 거래가 되었습니다.

 

그럼 지난 2년간 ‘달별로’ 거래량과 평균가격을 보여 주는 그래프를 통해 지난 24개월의 상황을 ‘구체적’으로 보겠습니다. 동일하게 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시하는데요. 이 그래프를 보시면 셀러스 마켓이 피크 즉 정점을 지났다는 것을 확인 하실 수 있습니다. GTA 경우 올해 4월을 올해 3월에 비교하면 거래량은 13% 줄었고 집값은 0.6% 하락했습니다. 

 

더람의 지난 5년간 4월달 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다. 2021년 4월 Durham 부동산 시장을 작년 4월과 비교 하면 거래량은 245% 올라 갔고 평균 집가격은 47% 상승하여 대략 $898K 였습니다. 4월 기준 GTA 평균 집값이 33% 상승할 때 더람은 47% 상승 했다는 것은 Durham 부동산이 지난 일년간 얼마나 많이 올랐는지를 다시 한번 보여 주고 있습니다.

 

마찬가지로 더람의 지난 2년간 추세를 달별로 자세히 보여 주는 그래프를 보시겠습니다. 올해 4월을 올해 3월에 비교하면, 거래량은 15% 줄었고 집값은 0.4% 하락했습니다.

 

자 그럼 이번엔 노스욕의 지난 5년간 4월달 시장 상황을 보여주는 그래프를 보시겠습니다.  올해 4월 North York 부동산 시장을 작년 4월과 비교 하면 거래량은 400% 올라 갔고 평균 집가격은 15% 상승하여 대략 $1.118M 였습니다. 

 

마찬가지로 지난 2년간 달별로 North York의 거래량과 평균가격을 보여 주는 그래프를 통해 시장 흐름을 살펴 보겠습니다. 올해 4월을 그 전달과 비교하면, 거래량은 22% 줄었고 집값은 4.3% 상승했습니다. 평균 집값이 GTA와 Durham은 각각 0.6% 와 0.4% 하락할 때 노스욕은 4.3% 상승했음을 주목해 주시기 바랍니다. 노스욕은 콘도 거래가 많다는 것을 감안할 때 콘도시장이 살아 났음을 이 수치를 통해 다시 한번 확인할 수가 있습니다.

 

저의 유튜브 채널을 자주 보신 분들은 아시겠지만 제가 보여 드리는 그래프들은 제가 직접 분석해서 만드는 그래프들이기 때문에 그 어떤 곳에서도 못 보실 거에요. 오늘 아직까지 한번도 공개하지 않은 그래프 하나를 소개합니다. 바로… 2년간 DOM 그래프입니다.

 

DOM (Days on Market) 집이 시장에 나왔다가 몇일 만에 팔리는지 보여 주는 숫자입니다. 시장이 뜨거우면 뜨거울 수록 집이 금방 팔리니까 DOM 숫자가 작고 시장이 차가우면 숫자가 커지겠죠. GTA, Durham, Oshawa, North York 의 이 DOM 수치를 지난 2년간 달별로 어떻게 변하였는지 그래프로 표현을 해 보았습니다. 

 

보시는 바와 같이 2년 전 2019년 4월에는 GTA, Durham, Oshawa, North York 상관없이 평균이 대략 20일 이었습니다. 예전 분석에서도 말씀드렸듯이 작년 3월 팬데믹 바로 전에도 핫한 시장으로 접어들고 있었다고 말씀을 드렸었습니다. 2020년 3월 4월 그래프가 모두 DOM이 13일 정도로 낮았었습니다. 그러다가 2020년 4월 거래가 반토막 나면서 그 다음달 5월의 DOM이 노스욕 같은 경우 27까지 올라갑니다. 그 이후 지역별로 다른 양상을 보입니다. 

 

그 중 빨간색과 노란색으로 표시되는 더람과 오샤와는 올해 3월 경우 6일 정도로 집을 내 놓으면 일 주일도 안되게 빠르게 팔렸습니다. 그런데 바로 이 그래프가 방향을 전환했습니다. DOM (Days on Market) 숫자가 커지기 시작했습니다.

 

여기 표에서 보시는 것 처럼 지난 4월 경우 DOM이 9일에서 11일 사이 숫자로 표현되고 있습니다. 올해 초 DOM 6일과 비교하면, 집이 팔리는데 좀 더 오랜 시간이 걸리고 있다는 것이죠. 

 

이렇게 시장이 약각 쿨다운 되는 이유는 무엇일까요? 3가지로 정리해 보았습니다. 

 

1.바이어 일부 포기 

첫번째로 일부 바이어들이 집 사기가 너무 힘들어서 포기를 했습니다. 오퍼를 넣으면 20% 이상 올리지 않고서는 자꾸 오퍼 accept가 안 되다 보니 포기 한 분들도 계시고, 모기지 이자율도 올라가고 스트레스 테스트도 강화되다 보니 바이어가 시장에서 일부 빠졌습니다. 결과적으로 시장 열기를 식히게 되겠죠.

 

2.공급의 증가
두번째 이유는 지난 달 분석에서도 말씀 드렸듯이 현재 셀러스마켓 상황을 적극 이용하기 위해 굳이 안 팔아도 되는 사람들이 시장에 집을 내 놓다 보니 공급이 들었습니다. 공급이 늘다 보니 아무래도 경쟁이 덜 심하겠죠

 

3.Herd mentality

세번째는 서두에서 말씀드렸듯이 부동산 시장도 군중 심리에 많은 영향을 받습니다. 많은 사람들이 시장에 열기가 식고 있다고 생각하면 그 믿음 때문에 사람들이 관망세로 돌아서고 그러면서 시장이 더욱 식어지는 것이죠.

 

그렇다고 해서 부동산 가격이 급락한다거나 시장이 Balanced market으로 2-3개월 내에 돌아설 것으로 보이지는 않습니다. 불과 지난 주만 해도 괜찮은 물건들은 여전히 10개 이상의 오퍼가 들어 오고 있고, 여전히 리스팅 보다 20% 이상 높은 가격에 거래가 되고 있기 때문입니다.

 

올 초반 묻지도 않고 따지지도 않고 집 상태에 상관없이 좋은 가격에 팔렸던 그야말로 제 정신이 아직 시장상황은 벗어 났다고 보여 집니다. 그 것은 좋은 소식이죠.

 

아직까지 GTA 부동산 시장이 그러했듯이 한번 오른 가격은 잘 내려가지 않습니다. 게임에서도 한번 레벨업하면 그 레벨의 방어력과 공격력을 유지하듯이 GTA 부동산도 가격이 오르면 쉽사리 가격이 내려간 적은 없습니다. 활발한 경제 기반, 안정적인 정부, 그리고 살기 좋은 나라라는 인식으로 인한 끊임없는 이민자의 유입등을 생각하면 부동산 가격 레벨업 된 것이 쉽게 내려갈 것 같지는 않습니다. 

하지만 열기가 빠지면서 집을 사야하고 살 수 있는 여건에 있는 바이어들에게는 경쟁이 줄어 들면서 집 사는 과정이 조금이나마 수월해지지 않을까 생각해봅니다.