Ep66. 부동산 시장 뉴스

오늘은 2021년 7월 중순, 피터가 생각하는 부동산 시장을 이해하기 위해서 꼭 알아야할 3가지를 소개합니다.

 

Welcome back! 당신의 삶에 새로운 시작과 성공적인 부동산 투자를 돕고자 노력하는 더람지역 부동산 & 모기지 전문가 3 in 1 피터 김입니다. 짧지만 알찬 정보, 돈이 되는 정보를 놓치지 않으시려면 구독버튼 눌러주세요.

 

1. 첫번째, Affordability 가 1990년 이후 최악입니다.

 

Affordability를 한국말로 쓰고 싶었는데 적정한 단어를 찾지 못했습니다. ‘구매할 수 있는 한도 안에 들어오는’ 정도의 의미로 이해하시거나 영어 단어를 검색해 주세요.

 

부동산과 모기지 전문가로서 제가 즐겨 찾는 찾는 싸이트가 있습니다.

 

http://www.rbc.com/economics/

 

캐나다의 경제 뉴스뿐만 아니라 부동산, 주식등등 경제 생활을 하는 현대인이 알아야 할 알찬 정보를 그래프와 함께 설명해 줍니다. 현재까지의 트렌드 그리고 향후 전망까지 그래프로 보여 주는 경우가 많아 정말 좋은 싸이트입니다. 이런 쪽에 관심이 있으신 분은 뉴스레터 받아 보시면 좋을 것 같습니다.

 

지난 달에 올라 온 아티클 중에 Housing Affordability을 1986년 이후 현재까지 단독과 콘도로 나누어서 보여 주는 이 그래프를 소개합니다. 노란색 선이 단독주택의 Affordability, 파란색이 콘도의 Affordability이 보여 주는데요. 보시다시피 단독의 경우 1990년 이후 최악의 상황임을 보실 수가 있습니다. 가정의 평균 수입기준으로 단독 집을 사는 것이 정말 어려워 졌음을 보여 주고 있습니다. 반면, 콘도는 최고점이었던 1990년에 비해 2021년 수치는 그렇게 나쁘지 않습니다. 평균 가정의 인컴 기준으로 봤을 때 콘도는 여전히 살만 하다는 것입니다. 콘도 이야기는 조금 후에 좀 더 하도록 하겠습니다.

 

rbc 그래프 하나를 더 소개합니다. 노란색이 향후 전망을 보여 주는데요. rbc는 2021년 올해가 작년에 비해 더 많은 집 거래가 이루어질 것으로 예측하고 있습니다. 그리고 이 추세는 2022년에 잠잠해질 것으로 예상을 하고 있습니다.

 

7월 17일 기준 온타리오 사람 중 약 70%는 적어도 첫번째 백신을 받았고 약 51%는 두 백신 모두 맞았습니다. 일상이 정상으로 돌아갈 것이라는 기대감으로 경기가 살아나고 있습니다. 그 기대감은 부동산 시장에도 영향을 미칠 것입니다. 그리고 근본적으로 공급이 수요에 못 비치는 현 부동산 시장 상황을 보았을 때 저도 rbc 전망에 의견을 같이 합니다.

 

2. 두번째, 콘도아파트 시장이 완전히 컴백했습니다.

제가 매달 분석하고 그래프로 만들어서 저의 웹싸이트에 공유하는 부동산 업데이트를 잠깐 보시겠습니다. 먼저는 큰 숲을 보고 각각 나무를 자세히 보고자 하는 의도로 GTA 전체 시장이 동향, 더람지역의 시장, 다음으로 두 도시를 비교하기 위해 오샤와와 노스욕 시장을 각각 그래프로 그려서 지난 5년간 6월달의 시장 상황을 보여 주는 그래들입니다. 여기서 하나 유념하셔야 할 것은 오샤와는 단독 주택 의주의 시장이고 노스욕은 콘도 아파트가 많은 시장이라는 것입니다.

 

코비드 락다운이 작년 3월에 시작되면서 사람들이 좁은 콘도 아파트를 기피하고 집에서 일도하고 여가 생활도 할 수 있는 공간을 찾다 보니 오샤와와 같은 단독이 많은 지역으로 몰리면서 더람지역은 집 평균 가격이 1년 사이 30% 넘는 기이 현상을 보였습니다. 작년 6월은 시장이 막 살아나고 있는 시점이었죠. GTA, 더람, 오샤와 모두 거래량이 올라 가고 있을 때 노스욕은 거래량이 확 내려왔었습니다. 콘도가 거래가 안 되니까 그랬었죠.

 

그런데 올해 6월은 어떻습니까? 노스욕의 거래량이 완전히 살아 났습니다. 평년보다 거래량이 높아 졌습니다. 저는 크게 두가지 이유 때문에 이런 현상이 일어난다고 생각합니다. 먼저는 오늘 저의 첫번째 포인트와 연관이 있습니다. 단독주택의 Affordability가 너무 올라 갔다는 것입니다. 단독 주택으로 가고 싶으나 모기지 받을 수 있는데는 한계가 있다 보니 단독을 살래야 살 수 없는 사람들이 눈을 돌려 다시 도심의 콘도 아파트를 보기 시작 했습니다. 그리로 다른 이유는 말씀드린 대로 우리의 삶이 코비드 이전으로 정상화 되면서 도심에 사는 것이 작년 3월 처럼 싫지는 않아졌다는 것입니다.

 

콘도를 살려고 계획하시는 분들은 더 오르기 전에 서두르시는 것이 좋지 않을까 생각해 봅니다.

 

3. 세번째, 컴백 키드가 되길 희망하는 기관 하나 더 소개합니다. CHMC입니다.

 

CMHC는 Canada Mortgage and Housing Corporation 모기지 보험을 담당하는 정부의 Crown corporation입니다.

 

집을 구매하실 때, 20% 이상 다운페이먼트를 못 하시면 모기지 보험을 구매 하셔야 합니다. 캐나다에 모기지 보험을 판매하는 큰 회사 세 곳이 CHMC, Genworth Financial이라고 알려졌지만 지금은 Sagen이라고 불리는 회사, 그리고 Canada Guaranty 입니다.

 

작년 초까지만 해도 CHMC는 약 50%의 시장을 점유하고 있었던 부동의 일등이었습니다. 그런데 올해 1분기 기준으로 CHMC의 시장 점유율은 23%으로 Sagen에게 일등 자리를 내어 주고 현재 3등이 되었습니다.

 

어떻게 이런 일이 벌어졌을까요? 각 렌더들이 어떤 사람이 모기지를 얼마까지 받을 수 있을지를 계산할 때 GDS/TDS라는 것을 계산합니다. GDS/TDS의 자세한 계산법에 관해선 에피소드 38번을 참고하시면 이해하실 수 있을 것에요. 그런데 작년 팬대믹 이후 CHMC가 GDS/TDS 비율을 기존의 39%/44%에서 35%/42%로 보수적으로 낮추었습니다. 같은 조건에서 모기지 받는 것이 더 까다로워 진 것이죠.

 

CHMC가 워낙 부동의 일등이다 보니 보통은 CHMC가 정책을 바꾸면 다른 업체들도 똑같이 따라 가는 경우가 많았습니다. 그런데 작년 이 정책은 Sagen과 Canada Guaranty가 이렇게 말했죠. ‘새로운 GDS/TDS 35%/42%는 너무 보수적인 것 같아! 이번엔 난 CHMC 안 따라 할꺼야.’라고요.

 

당연히 모기지 보험이 필요한 사람들은 까다로운 CHMC보다 좀 더 조건이 유리한 다른 회사로 몰려들다 보니 시장 점유율이 1년만에 이렇게 큰 변화를 나타냈습니다.

 

그러다가 이번달 7월 5일부로 CHMC도 다시 GDS/TDS 39%/44%로 원상복귀 하였습니다. 3등으로 밀리로 나서 이제 정신을 차린 것 같습니다.

 

여기서 우리가 배울 점은 무엇일까요? ‘일등이라고 까불지 말자’가 하나의 교훈일 것이고 Sagen 입장에서는 펜데믹이라는 위기가 기회가 되어 시장의 선두 주자가 되었네요.

 

오늘은 여기까지 하겠습니다. 혹시 부동산/모기지 관련 궁금하신 것 있으시면 언제든 문의 주세요. 감사합니다.