Ep87. 요즘 부동산 시장 데이터를 정확하게 읽기 위해선 무엇을 보아야 할까?

옆에 보시는 그래프는 TREB 토론토 부동산 보드에서 매달 발표하는 시장 데이타 입니다.

거래량이 작년 2021년 5월 11,903개에서 2022년 5월 7,283개로 줄었고,

평균가격은 작년 5월 약 $111만 달라에서 올해 5월은 약 $121만으로 올랐다는 것을 보여 줍니다.

 

절대 잘못된 그래프가 아닙니다. 정확한 시장 데이터입니다.

그런데 현재 우리가 살고 있는 이 시점에, 더욱 중요한 그래프는 무엇일까요?

 

Welcome back! 온타리오 GTA 그 중에서도 특히 더람지역의 부동산 시장을 심층 분석해서 이야기로 풀어 드리고 있는 리얼터, 피터 김입니다. 부동산 관련 유익한 정보를 놓치지 않으시려면 구독 버튼 꼭 눌러주시면 감사하겠습니다.

 

코비드 이후에 시장이 롤러코스트를 타고 있는 것 마냥 올라갔다 내렸다하며 급 변하고 있습니다.

 

제가 서두에서 보여드린 그래프는 Year over Year 그래프라고 합니다. 기준 달을 그 전해의 같은 달과 비교를 해서 그래프로 나타낸 것입니다. 일반적인 시장에서 Year over Year 그래프 하나면 시장의 흐름을 한 눈에 알 수 있습니다. 보통 일년 사이에 큰 변화가 없으니까요.

 

하지만 현재 우리는 GTA 부동산의 변화 속도가 빠른 시점에 살고 있습니다. 매달 거래량 뿐만 아니라 평균 집값도 큰게 변하고 있습니다. Month over Month 그래프를 통해 달별 변화를 자세히 봐야지 시장을 정확하게 이해할 수 있는 시점이라는 것입니다.

 

지난 3월부터 평균 집값이 3개월 연속 매달 내려가고 있습니다. 옆의 GTA 그래프를 보시면 빨간색 선이 거래량이고 파란색 막대 그래프가 평균가격을 표시합니다. 전 달에 비해서 평균집값이 3월달은 2.6% 하락, 4월은 3.5% 하락, 5월은 3.3% 하락했습니다.

 

이번에는 저의 전문지역인 더람을 확인해 보겠습니다. 전 달에 비해서 평균집값이 3월달은 6.5% 하락, 4월은 6.4% 하락, 5월은 7.4% 하락했습니다.

 

이렇게 Month over Month 달별 상황을 유심히 확인해 보셔야겠습니다.

GTA, Durham, Oshawa, North York등의 자세한 시장 상황을 확인해 보시려면 저의 웹사이트에 오셔서 제가 매달 업데이트 하고 있는 부동산 리포트를 다운로드해 주세요.

 

시장은 왜 이런 변화를 보이고 있을까요? 그 이유를 알아야지 어떤 방향으로 시장이 움직일 것이라는 예측을 해 볼 것이고 그래야 우리도 부동산 투자에 대응을 할 수 있을 것입니다.

 

현재 전세계 inflation 물가 상승이 큰 문제입니다. 세계 많은 중앙은행들은 inflation을 막기 위해 이자율을 올리고 있는 추세입니다. 부동산에 국한한 것이 아닌 전체 경제시장이 코비드 이후 어떻게 흘러 왔는지 제가 이해하는 것으로 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

 

2020년 3월 코비드로 락다운이 되면서, 경제 침체를 우려한 각국의 중앙은행들은 이자률을 매우 낮게 유지함과 동시에 엄청난 금액의 돈을 풀었습니다. 코비드 지원자금들이 개인과 회사에 전달됩니다. 시장에 돈이 많아졌습니다. 코비드 때문에 밖에 나가서 돈 쓸일이 없어진 가정들은 저축금액이 늘었습니다. 그 사이 부동산 시장은 유래가 없는 셀러스 마켓을 경험하며 집값이 하루가 다르게 올랐습니다. 

 

올 초부터 사람들이 백신을 맞아 코비드에 대한 우려가 줄기도 했고 락다운에 지겨워진 사람들이 집 밖을 나와 여행도 다니고 경제 활동에 적극 참여하며 물건을 많이 사기 시작했습니다. 당연히 경제가 활발히 움직이면서 물가가 올르기 시작합니다. 코비드로 인해 병가를 내는 사람들이 많아 공장들은 일손이 부족해서 제품을 예전 만큼 만들어 내지 못합니다. 세계의 공장인 중국은 zero covid 정책을 하다 보니 도시 전체를 봉쇄 하기도합니다. 세계의 공장이 정상적으로 운영되는데 문제가 있습니다. 

 

여기에 우크라이나 전쟁으로 인해 곡물가격, 에너지 가격이 급등하니 다른 물건들도 자연히 가격이 오립니다. 이렇게 inflation이 걷잡을 수 없이 오르다 보니 중앙은행들이 물가를 잡기 위해 적극적으로 나서지 않을 수 없게 되었습니다. 지난주 미국은 1994 이후 처음으로 0.75% 기준금리를 하루에 올립니다. 여러 전문가들은 7월초 캐나다로 비슷한 수준으로 기준금리를 올릴 것으로 예상하고 있습니다. 물론 모기지 부담이 더욱 커지겠지요.

 

아자율을 올리면, 그 오른 이자율 때문에 경제에 제동이 걸리는데 평균 약 6개월이 걸린다고 합니다. 물가 상승이 잠잠해 지는 것을 보려면 반년을 기다려야 한다는 얘기네요.

 

부동산 시장이 뜨겁다가 갑자기 식었습니다. 역사를 보면 부동산 시장이 갑자기 변하는 것을 여러번 확인할 수 있습니다. 대부분의 사람들은 다른 사람들이 움직이는 대로 같이 움직이는 경향이 큰 것 같습니다. 

 

많은 사람들이 더 이상 이자율의 변동은 없을 것 같다라고 느낄때쯤 ‘GTA 부동산 시장 가격도 안정을 찾지 않을까’ 라고 저는 생각합니다. 물론 그 시기가 언제이냐가 관건이겠죠. 감사합니다.